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案例解析:“无租使用”房产不等于无税

2020-07-15 11:08 报税

房产租赁行为具有涉及面广、涉及税种多、税源分散等特点,一直是税收征管的重点。企业之间尤其是关联企业之间“无租使用”的特殊情况,可能导致税款流失,需要予以重视。本文梳理“无租使用”行为涉及的税收问题,提示纳税人注意涉税风险。

  “无租”里面有学问

  1.“无租”为虚,“有租”为实。租金的形式千变万化,只要是因出租而取得的相关收入或其他经济利益都应视为租金,不能错将有租作无租。

  【案例】甲租用乙的土地,合同期限为40年,无租金,甲在该土地上建商铺用于出租,房屋的报建、产权属于乙,甲负责出资建设,合同期内拥有使用权,合同期满后,土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还乙。

  点评:乙并非真的没有取得租金,其中房屋的造价可以视为甲付给乙的租金,这不是“无租”合同,而是“有租”合同。

  2.“无租”背后藏关联。“无租使用”常在关联方之间发生,出现不支付租金也不缴纳税费的情况。

  【案例】某市税务机关在房地产税源调查中发现,辖区内A公司无偿使用B公司(双方都是有限责任公司)的一处房产,双方没有就该租赁行为缴纳任何税费。经核实,A公司和B公司为同一自然人C所控制的关联企业。

  点评:A公司和B公司的“无租使用”行为违背了独立交易原则,最终为此付出了代价:按照规定补缴了税款,支付了滞纳金和罚款。此外,有些企业利用关联方关系和税收优惠政策进行“筹划”,以达到少缴税款的目的。因此,确定合同内容的真实性变得尤为重要。

  3.“无租”不纳税,税收风险惹上身。有些纳税人认为没有租金就不是租赁行为,只是“借用”,没有纳税义务,不用进行相应税款的申报,导致少缴税款,带来涉税风险。

  【案例】E公司和F公司两公司相邻,两家公司老板关系较好,不存在关联方关系。因E公司正在装修,F公司就将其闲置的房屋无偿租给E公司用于办公。E公司认为该房产不是本公司所有,自己不用缴纳税费;F公司认为自己未取得租金收入,是E公司在实际使用,自己也不用缴纳税费,两家公司都没有申报缴纳相关税费。

  点评:E公司和F公司误以为“无租”就“无税”,实际上已经违反了税收规定,除了要补缴税款和滞纳金,还面临着被处罚的风险。

  “无租”也“有税”

  1.营业税。对于“无租使用”房产,应先按照“实质重于形式”原则判断出租方是否取得货币、货物或者其他经济利益。没有收益或双方是关联方关系的,根据税收征管法第三十五条、第三十六条和营业税暂行条例第七条的规定,税务机关可以核定征收。计税营业额按营业税暂行条例实施细则第二十条的规定,依次按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格、或其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。也就是说,即使无偿出租房产,出租方也应按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。

  2.企业所得税。“无租使用”房产应缴纳企业所得税。如果出租方直接或间接取得了货币形式或非货币形式的租金收入,应该并入收入总额中缴纳企业所得税;如果没有获得收益,双方也不是关联方,根据税收征管法第三十五条的规定,由税务机关核定征收;如果双方是关联方关系,根据企业所得税法第四十一条和《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)的规定,税务机关有权对关联方之间发生的明显违背独立交易原则的房产、土地租赁行为进行调查、调整,以免直接或间接导致国家总体税收收入的减少。

  3.房产税。“无租使用”房产应缴纳房产税,税款可能由出租方缴纳,也可能由承租方缴纳,符合条件的,可以享受免税优惠。如果出租方实际取得了货币收入、实物收入或其他形式收入,由出租方按“房产税——从租计征”税目缴纳房产税,取得的租金收入明显不合理的,税务部门可以按照房产税暂行条例和税收征管法的有关规定,根据当地同类房屋的租金水平,确定租金标准,核定应纳税款;如果确为“无租使用”房产,承租方是应税单位和个人的,根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条的规定,由承租方依照房产余值代缴纳房产税;确为“无租使用”,承租方是免税单位的,根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》(财税地字〔1986〕8号)第二十五条的规定,纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。免税单位“无租使用”部分可以免征房产税。

  4.城镇土地使用税。无偿出租房产应缴纳城镇土地使用税,税款可能由出租方缴纳,也可能由承租方缴纳,符合条件的,可以享受免税优惠。根据城镇土地使用税暂行条例和《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字〔1988〕15号)的规定,城镇土地使用税通常是由拥有土地使用权的单位或个人(出租方)缴纳。在纳税人不在土地所在地,土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,以及纳税单位“无租使用”免税单位的土地时,由土地使用人来缴纳土地使用税。如果承租方为免税单位,根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地〔1989〕140号)第一条的规定,对免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征城镇土地使用税。

  5.印花税。房产租赁合同的纳税人为签订合同的双方,对于“无租使用”房产的合同,征不征印花税,存在争议。《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》(国税函〔2004〕150号)第四条规定了3种可以核定征收印花税的情况,与计税依据有关的是其中第二款“拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的”,根据此款规定,结合税收征管法第三十六条的规定,笔者认为满足限制条件的,可以不核定征收印花税;不满足限制条件的,应征收印花税。限制条件为:是真实的“无租”,没有变相的、隐藏的收益;双方不是关联方关系。

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