案例解析：“无租使用”房产不等于无税

房产租赁行为具有涉及面广、涉及税种多、税源分散等特点，一直是税收征管的重点。企业之间尤其是关联企业之间“无租使用”的特殊情况，可能导致税款流失，需要予以重视。本文梳理“无租使用”行为涉及的税收问题，提示纳税人注意涉税风险。

　　“无租”里面有学问

　　1.“无租”为虚，“有租”为实。租金的形式千变万化，只要是因出租而取得的相关收入或其他经济利益都应视为租金，不能错将有租作无租。

　　【案例】甲租用乙的土地，合同期限为40年，无租金，甲在该土地上建商铺用于出租，房屋的报建、产权属于乙，甲负责出资建设，合同期内拥有使用权，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还乙。

　　点评：乙并非真的没有取得租金，其中房屋的造价可以视为甲付给乙的租金，这不是“无租”合同，而是“有租”合同。

　　2.“无租”背后藏关联。“无租使用”常在关联方之间发生，出现不支付租金也不缴纳税费的情况。

　　【案例】某市税务机关在房地产税源调查中发现，辖区内A公司无偿使用B公司（双方都是有限责任公司）的一处房产，双方没有就该租赁行为缴纳任何税费。经核实，A公司和B公司为同一自然人C所控制的关联企业。

　　点评：A公司和B公司的“无租使用”行为违背了独立交易原则，最终为此付出了代价：按照规定补缴了税款，支付了滞纳金和罚款。此外，有些企业利用关联方关系和税收优惠政策进行“筹划”，以达到少缴税款的目的。因此，确定合同内容的真实性变得尤为重要。

　　3.“无租”不纳税，税收风险惹上身。有些纳税人认为没有租金就不是租赁行为，只是“借用”，没有纳税义务，不用进行相应税款的申报，导致少缴税款，带来涉税风险。

　　【案例】E公司和F公司两公司相邻，两家公司老板关系较好，不存在关联方关系。因E公司正在装修，F公司就将其闲置的房屋无偿租给E公司用于办公。E公司认为该房产不是本公司所有，自己不用缴纳税费；F公司认为自己未取得租金收入，是E公司在实际使用，自己也不用缴纳税费，两家公司都没有申报缴纳相关税费。

　　点评：E公司和F公司误以为“无租”就“无税”，实际上已经违反了税收规定，除了要补缴税款和滞纳金，还面临着被处罚的风险。

　　“无租”也“有税”

　　1.营业税。对于“无租使用”房产，应先按照“实质重于形式”原则判断出租方是否取得货币、货物或者其他经济利益。没有收益或双方是关联方关系的，根据税收征管法第三十五条、第三十六条和营业税暂行条例第七条的规定，税务机关可以核定征收。计税营业额按营业税暂行条例实施细则第二十条的规定，依次按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格、或其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。也就是说，即使无偿出租房产，出租方也应按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。

　　2.企业所得税。“无租使用”房产应缴纳企业所得税。如果出租方直接或间接取得了货币形式或非货币形式的租金收入，应该并入收入总额中缴纳企业所得税；如果没有获得收益，双方也不是关联方，根据税收征管法第三十五条的规定，由税务机关核定征收；如果双方是关联方关系，根据企业所得税法第四十一条和《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）的规定，税务机关有权对关联方之间发生的明显违背独立交易原则的房产、土地租赁行为进行调查、调整，以免直接或间接导致国家总体税收收入的减少。

　　3.房产税。“无租使用”房产应缴纳房产税，税款可能由出租方缴纳，也可能由承租方缴纳，符合条件的，可以享受免税优惠。如果出租方实际取得了货币收入、实物收入或其他形式收入，由出租方按“房产税——从租计征”税目缴纳房产税，取得的租金收入明显不合理的，税务部门可以按照房产税暂行条例和税收征管法的有关规定，根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，核定应纳税款；如果确为“无租使用”房产，承租方是应税单位和个人的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条的规定，由承租方依照房产余值代缴纳房产税；确为“无租使用”，承租方是免税单位的，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》（财税地字〔1986〕8号）第二十五条的规定，纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。免税单位“无租使用”部分可以免征房产税。

　　4.城镇土地使用税。无偿出租房产应缴纳城镇土地使用税，税款可能由出租方缴纳，也可能由承租方缴纳，符合条件的，可以享受免税优惠。根据城镇土地使用税暂行条例和《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15号）的规定，城镇土地使用税通常是由拥有土地使用权的单位或个人（出租方）缴纳。在纳税人不在土地所在地，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以及纳税单位“无租使用”免税单位的土地时，由土地使用人来缴纳土地使用税。如果承租方为免税单位，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地〔1989〕140号）第一条的规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。

　　5.印花税。房产租赁合同的纳税人为签订合同的双方，对于“无租使用”房产的合同，征不征印花税，存在争议。《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2004〕150号）第四条规定了3种可以核定征收印花税的情况，与计税依据有关的是其中第二款“拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的”，根据此款规定，结合税收征管法第三十六条的规定，笔者认为满足限制条件的，可以不核定征收印花税；不满足限制条件的，应征收印花税。限制条件为：是真实的“无租”，没有变相的、隐藏的收益；双方不是关联方关系。