房产的租用和购买对所得税的影响

问： 老师：你好！关于我们现在人员扩大，办公场所租用固然省钱，但按我们现在的发展，可以以公司的名义买一房产，而且一个部门要分出去单独成立一公司 ？买了再租给新公司。这是因为固定资产折旧可以降低所得税负，房产又可以抵押贷款，资金来源不成问题，现一年的抵押贷款利率是5.6‰（月息），所得税率为33%.举例说明一下，如果我们现租用一场地，每平方米1.6元/月,一年管理费用1.6*300平方米*12=5760,全年可抵扣的所得税为5760*33﹪=1900.8元。影响净利润为-5760 1900.8=-3859.2.如果买一房产的价值是300万,就算分5年折旧,每年的折旧费为60万,全年可抵扣的所得税费用为600000*33﹪=198000元,抵押贷款可抵房产价值的100﹪,就算全年经营费用需300万,全年贷款利息为5.6‰*12*300万=201600,全年可抵扣的所得税为66528元,影响净得润为-201600 198000 66528=62928,同时房产还可以租给新公司以用来转移利润。请问老师这样可行吗？急，谢谢！

答：关于你公司上述事项，我们就以下几点进行说明：首先，上述租用或自购办公用房的方案，不只涉及到企业所得税税前扣除数的差异，还涉及其他税务处理事项。如：你公司购买房屋涉及到印花税（按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五；房产证贴花，每本五元）和契税（税率为3—5％，具体由省、自治区、直辖市人民政府在这一幅度内进行确定）；你公司购入房屋后自用或出租均涉及房产税，自用的，按房屋余值的1.2％计算缴纳，出租的，按租金收入的12％计算缴纳；你公司如果将房屋用于出租，还涉及营业税（税率为5％）、城建税、教育费附加和企业所得税；其次，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]084号）第二十五条第（一）款的规定，房屋、建筑物计提折旧的最低年限为20年。因此，如果你公司购买房屋，最短应按20年计提折旧，而不能按5年计提折旧在税前扣除；另外，如果你公司将购买的房屋向上述“新公司”出租，涉及关联方交易的，应按国家税务总局关于修订《关联企业间业务往来税务管理规程》的通知（国税发[2004]143号）的规定进行处理，因此，难以达到转移利润的目的。

国家税务总局关于修订《关联企业间业务往来税务管理规程》的通知（国税发[2004]143号）：http://edu.91acc.com/new/63/67/108/2004/10/ad142461111220140022460.htm