取得产权式酒店分红应如何计税

　　【问题】

　　2008年底周女士在省城购买了某酒店的几间客房，同时将客房委托酒店管理公司统一经营管理。双方约定，周女士凭自己的客房产权参与该酒店的年度客房利润分红。请问，2009年周女士获取年度客房利润分红18万元，应如何计税？

　　【解答】

　　产权式酒店，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司经营，取得投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产模式。

　　对于酒店产权式经营业主如何纳税，《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

　　对于酒店产权式经营，纳税人需要特别注意的是，《房产税暂行条例》的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）第一条规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。另外，根据《印花税暂行条例》的规定，财产租赁合同，要按租赁金额千分之一贴花。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税字〔2000〕125号）规定，自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

　　为简化计算，假设不考虑其他任何纳税调整事项，则2009年周女士获取年度客房利润分红18万元，应缴纳营业税及附加18×5.5%＝0.99（万元）；应缴纳房产税18×12%＝2.16（万元）；应缴纳印花税18×0.1%＝0.018（万元）；应缴纳个人所得税（18－0.99－2.16－0.018）×（1－20%）×10%＝1.18656（万元）。